久久夜色精品国产网站,在线观看免费人成视频色,国产黄三级高清在线观看播放,无码熟妇人妻AV在线影院,日韩精品无码一区二区忘忧草,99久9在线视频 | 传媒,特级做a爰片毛片免费看无码,日韩人妻中文无码一区二区七区,少妇无码一晚三次,亚洲区激情区无码区

“未來將會(huì)是一個(gè)大資管時(shí)代，只是早來和晚來的區(qū)別。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，資金來源會(huì)進(jìn)一步打通，所以商業(yè)地產(chǎn)未來仍然有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)?！?1月13日，羅蘭貝格管理咨詢公司區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)中心首席研究員劉羽在以“不確定時(shí)代的變與不變”為主題的“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2020：預(yù)測與戰(zhàn)略”上如此表示。

羅蘭貝格管理咨詢公司區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)中心首席研究員 劉羽

劉羽認(rèn)為，都市圈的構(gòu)建要有前瞻性的考慮，要深入謀劃功能匹配和空間匹配，并在更高、更遠(yuǎn)的層面進(jìn)行相應(yīng)的資源配置?！皩?duì)高能級(jí)城市來說，老舊城區(qū)改造是它們要思考的問題，比如北京有很多老舊寫字樓要做改造，卻沒辦法做整合和提升，因?yàn)楹诵膮^(qū)的寫字樓都是散售的，很難對(duì)城市的存量資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)整合。而對(duì)于一些成長型城市來說，則要更加注意重大城市功能的布局、重大賽事的布局。”

在劉羽看來，很多商業(yè)地產(chǎn)公司正在向低能級(jí)城市下沉?？焓帧⑵炊喽嗟认虻湍芗?jí)城市快速下沉的APP和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，正在快速搶奪小鎮(zhèn)青年的消費(fèi)時(shí)間，改變他們的消費(fèi)習(xí)慣，而“這是所有商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)軍下沉市場時(shí)遇到的近期挑戰(zhàn)”

以下為發(fā)言實(shí)錄：

劉羽：我講四個(gè)觀點(diǎn)：第一，都市圈的整個(gè)發(fā)展是中央和國家政府部門以及各個(gè)行業(yè)對(duì)城市發(fā)展到現(xiàn)階段的一種理解深化。過去20年，如果當(dāng)時(shí)去判斷哪些城市會(huì)崛起，每個(gè)人都會(huì)有不同的答案。但是到今天，哪些城市會(huì)成為新一線城市，哪些城市會(huì)成為崛起型的城市，相對(duì)而言會(huì)有一個(gè)趨同的答案。很多城市已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)良性的成長區(qū)間，而對(duì)應(yīng)的另外一些城市，可能是穩(wěn)步增長或者進(jìn)入到衰退區(qū)間。所以我認(rèn)為，整個(gè)都市圈概念的提出和重視，是對(duì)中國過去城市發(fā)展格局演進(jìn)的一個(gè)深化。

第二，都市圈相對(duì)城市群而言，是空間尺度更小的一種城鎮(zhèn)組合形態(tài)。習(xí)近平總書記講，這種概念不能總當(dāng)做一個(gè)筐，什么東西都往里面裝，都市圈也是這樣的。我個(gè)人認(rèn)為，都市圈內(nèi)大城市和小城市之間的連接，應(yīng)該是兩地人之間活動(dòng)的一種互動(dòng)和強(qiáng)連接，門到門的連接不超過兩個(gè)小時(shí)，是都市圈大致可以劃分的范圍。高鐵和交通基礎(chǔ)設(shè)施的延伸，拉大了整個(gè)都市圈輻射的范圍。

第三，區(qū)域可能會(huì)存在分化。過去是東邊比較富裕，西邊相對(duì)落后，所以是東西差異的問題，隨著國家的快速發(fā)展和各個(gè)城市的發(fā)展，未來區(qū)域的發(fā)展可能是南北之間的分化，南方核心都市圈內(nèi)的一些城市，成長性會(huì)更高一些。

第四，都市圈里核心城市的分層、分類。我把都市圈里的核心城市分成三類：一類是一線城市。一線城市大部分進(jìn)入到了天花板的形態(tài)，對(duì)應(yīng)其政策、城市承載力以及人口和產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中的效率來說，未來會(huì)存在一個(gè)天花板。北京、上海在人口增長、產(chǎn)業(yè)增長方面都存在一些天花板，對(duì)應(yīng)它和周邊城市的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，就是自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整和向周邊的外溢。第二類是成長型的城市?，F(xiàn)在常住人口在1000萬以上的大城市，已經(jīng)進(jìn)入到了良性發(fā)展的軌道當(dāng)中，這些城市未來的目標(biāo)可能是2000到2500萬。它們是在全國更大范圍內(nèi)進(jìn)行要素的集聚，同時(shí)對(duì)周邊進(jìn)行相應(yīng)的輻射和外溢。第三類是相對(duì)中、低能級(jí)的區(qū)域型核心城市，這些城市更多是以虹吸型為主，它對(duì)周邊的帶動(dòng)是相對(duì)有限的。

我相信，都市圈的發(fā)展本身是一種資源配置的策略和邏輯。我們認(rèn)為，未來要從政策頂層的資源配置和微觀層面的市場化競爭兩方面來思考都市圈如何發(fā)展，以及有哪些挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

馬克：劉羽，你跟不同的政府做了好多項(xiàng)目，之前也在發(fā)改委做規(guī)劃。都市圈要從兩邊一塊使力：一個(gè)是政策層面，一個(gè)是市場主體的層面。從你的觀察來看，當(dāng)政策端在做規(guī)劃、制定藍(lán)圖的時(shí)候，最容易犯的錯(cuò)誤是什么？

劉羽：關(guān)于都市圈的發(fā)展，我們政府各個(gè)部門的認(rèn)識(shí)都在不斷深化，也請(qǐng)外腦、專家、智庫在做更多的研究。中央和國家政府部門以及各地方政府，對(duì)城市化的研究和深刻程度還是很好的。

我談一點(diǎn)自己不成熟的想法。第一，就目前我們國家的導(dǎo)向，發(fā)改委出臺(tái)了指導(dǎo)意見，這是很好的導(dǎo)向。發(fā)改委并沒有出臺(tái)一個(gè)非常明確、機(jī)械化的規(guī)劃，而是一個(gè)指導(dǎo)意見，指的是都市圈未來需要大家相互探索，需要自下而上，然后再做經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，再做推廣。第二，都市圈的發(fā)展核心問題是資源配置的問題，我們現(xiàn)在核心的資源配置有哪些呢？核心交通設(shè)施的規(guī)劃、審批、資金的來源，比如高鐵、軌道交通。用什么樣的速度、節(jié)奏和在哪些空間上布局，這是一個(gè)重要的資源分配。另外是供地制度，像深圳，自身空間狹窄，它的供地相對(duì)有限。在不同類型的城市如何進(jìn)行供地制度的調(diào)配，這也是一個(gè)重大的資源分配。第三，國家會(huì)打造國家級(jí)的關(guān)鍵功能性平臺(tái)，像自貿(mào)區(qū)等等，在一些功能性平臺(tái)的分布和打造時(shí)，也要有不同的策略。

我個(gè)人認(rèn)為，這些不同類型的資源配置，要在更高層面進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)籌，如果我們認(rèn)為都市圈是一個(gè)發(fā)展的大趨勢，那么以上的核心資源如何能在更頂層進(jìn)行配置，是需要思考的。在做綜合考慮的時(shí)候，對(duì)都市圈的理解，可能缺乏整體的統(tǒng)籌和規(guī)劃。

對(duì)于地方政府，在一屆任期內(nèi)可能要想得更遠(yuǎn)一些，如高能級(jí)城市普遍遇到的問題是：城市的存量資產(chǎn)盤活有難度，流動(dòng)性很低。這并不是當(dāng)期政府導(dǎo)致的，而是過去我們對(duì)存量產(chǎn)權(quán)制度并沒有考慮很清楚，比如老舊城區(qū)的改造，推進(jìn)的速度是相對(duì)比較慢的，這是高能級(jí)城市要思考的。再比如，北京有很多老舊的寫字樓要做改造，最后發(fā)現(xiàn)沒有辦法做整合和提升，原因在于核心區(qū)的寫字樓是散售的，各個(gè)樓層都已經(jīng)賣掉了。在這樣的狀態(tài)下，沒辦法對(duì)城市的存量資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的整合。對(duì)于一些成長型的城市，還會(huì)有更多重大城市功能的布局、重大賽事的布局。在這種情況下，怎樣思考空間上的把握呢？我去過很多城市，會(huì)覺得它的機(jī)場離得太遠(yuǎn)，可能50年也沒辦法發(fā)展到機(jī)場所在的片區(qū)，有些工業(yè)區(qū)又離主城區(qū)太近，可能每過15年就要重新搬一次。如果城市發(fā)展到2000萬人，那么25年以后，仍然要面臨第二次的搬遷。所以，城市規(guī)劃要有前瞻性的考慮，在功能匹配和空間匹配上進(jìn)行更深入的思考。

劉羽：關(guān)于線上和線下競爭的關(guān)系，過去很多年里，線上對(duì)線下的沖擊是很大的，但在核心城市，基本上已經(jīng)到了相對(duì)穩(wěn)定的點(diǎn)。現(xiàn)在很大的問題在于，很多商業(yè)地產(chǎn)公司在向低能級(jí)城市下沉?？焓?、趣多多等向低能級(jí)城市快速下沉的APP和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，正在快速搶奪小鎮(zhèn)青年的消費(fèi)時(shí)間，改變他們的消費(fèi)習(xí)慣，這是所有商業(yè)地產(chǎn)在做下沉的時(shí)遇到的一個(gè)近期挑戰(zhàn)。

羅蘭貝格認(rèn)為，未來將會(huì)是一個(gè)大資管時(shí)代，只是早來和晚來的區(qū)別。一個(gè)商業(yè)中心從拿地到開業(yè)可能需要三到四年的時(shí)間，正常運(yùn)營還需要三年的時(shí)間，而資產(chǎn)的退出大概是在八年到十年的狀態(tài)。過去五年我們有大量新增的商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目和資產(chǎn)，還沒有達(dá)到可以進(jìn)行資產(chǎn)退出的穩(wěn)定階段，而我們背后的金融環(huán)境和政策支撐，也在逐步往這個(gè)方向發(fā)展。所以我們認(rèn)為，大資管時(shí)代最后一定會(huì)到來，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，我們的資金來源，乃至海外不同類型的長期資金渠道可以進(jìn)一步打通，所以商業(yè)地產(chǎn)未來仍然有比較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

我們不要把商業(yè)地產(chǎn)完全和狹義的購物中心等同起來，因?yàn)槊考移髽I(yè)都在做相應(yīng)產(chǎn)品的迭代，很多企業(yè)把文創(chuàng)、社交場景疊加進(jìn)去，有些企業(yè)會(huì)把室外體育的公園疊加進(jìn)去。未來，單純購物中心的競爭力可能會(huì)持續(xù)下降，我們還幫一些領(lǐng)先城市做了電競館的規(guī)劃，新時(shí)代快速成長的業(yè)態(tài)會(huì)和年輕人的社交場景需求有機(jī)結(jié)合在一起，對(duì)我們傳統(tǒng)意義上的購物中心進(jìn)行不斷地迭代、改造和提升。過去20年北京的百貨商場，到今年已經(jīng)調(diào)改成了酒店式公寓。未來20年，我們常去的那個(gè)舊的購物中心還會(huì)排第一嗎？可能要畫一個(gè)問號(hào)。

劉羽：補(bǔ)充一句，居民利用商業(yè)地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)快速增長的渠道，是沒有的。但它可能是另外一個(gè)資產(chǎn)保值增值、資產(chǎn)配置的新渠道。為什么這么說？過去有很多散售的商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營效率并不好，沒有給城市帶來增值效應(yīng)，所以我們看到，越來越多的城市政府傾向于讓開發(fā)運(yùn)營商或者運(yùn)營商自持，這在寫字樓里也是非常明確的。

誰在持有資產(chǎn)？過去開發(fā)商都是用自有資金持有，但現(xiàn)在看來，越來越多的長期資金選擇商業(yè)地產(chǎn)做投資，包括背后相應(yīng)的險(xiǎn)資，甚至養(yǎng)老基金、海外另類不動(dòng)產(chǎn)基金，他們會(huì)有更多持有的機(jī)會(huì)。而這些持有的資產(chǎn)，很多是上市公司，或者通過一些理財(cái)渠道發(fā)行新的金融產(chǎn)品，對(duì)老百姓的保值增值可能是一個(gè)間接的投資渠道。因?yàn)槲覈虡I(yè)地產(chǎn)可能長期處在結(jié)構(gòu)性過剩的狀態(tài)，所以它的商業(yè)投資回報(bào)率不能超過整體經(jīng)濟(jì)水平，或者達(dá)到其他類資產(chǎn)配置的更高水平狀態(tài)。所以，通過投資商業(yè)地產(chǎn)而讓老百姓實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)的快速增長，這個(gè)命題未必能成立。

馬克：最后一個(gè)問題，都知道咱們的都市圈現(xiàn)在有三個(gè)“極”，第四極有可能會(huì)是哪里？

劉羽：我認(rèn)為沒有一個(gè)明確的第四極，但中國未來可能會(huì)有10個(gè)左右強(qiáng)勢成長型的都市圈齊頭并進(jìn)，而它們處在賽馬機(jī)制當(dāng)中。要評(píng)判誰勝出，可能要等到5年至8年以后。整體來講，南方區(qū)域和北方區(qū)域相比，可能成長得要更快，也要更健康。

來源：《財(cái)經(jīng)》雜志