今年上半年，國內GDP超過53萬億元，同比增長12.7%，兩年平均增長5.3%，生產需求繼續(xù)回升，就業(yè)物價保持穩(wěn)定，宏觀經濟呈現出“穩(wěn)中向好”的局面。自疫情以來，決策層著手構建國內國際“雙循環(huán)“發(fā)展格局，抗疫的成功保證了我國民眾的生產生活，新格局更高質量的穩(wěn)住了消費支出對經濟增長的貢獻。中央堅持穩(wěn)健的貨幣政策，合理投放流動性，為市場的穩(wěn)固提供了有力保證。
上半年，各類商業(yè)物業(yè)大多已正常經營，但整體業(yè)績和疫情前相比仍有一定落差。領展REITs的最新業(yè)績數據顯示，其在大陸地區(qū)持有的各類商辦物業(yè)上半年已恢復正常經營，但經營業(yè)績僅恢復至疫情前的8成左右。由此可見，線下消費受到來自經濟和疫情的雙重不確定性影響，全面復蘇仍需時日。在此大背景下，商業(yè)地產大宗交易也在“理性謹慎”和“充滿期待”的矛盾心理中逐漸修復。
戴德梁行近期發(fā)布的數據顯示，2021年上半年中國內地共錄得880億商業(yè)地產大宗交易成交，約為2020年全年成交總額的43%，不及18、19年成交總額1/3，商業(yè)地產大宗交易市場尚未回到疫情前的水平；但上半年成交宗數和過去三年基本持平，達到95宗。單宗成交均價為9.3億元，比2020年降低1.8億元/宗。由此可見投資者對資產價格的判斷更為理性和謹慎，高總價成交項目減少，但整體投資活躍度未見明顯波動，市場信心仍存。
數據來源：戴德梁行
分城市來看，上半年內地大宗交易市場約96.5%的成交額標的項目位于一線城市，集中度較前兩年大幅提升。一線城市中，北、上、廣、深成交總額分別為303億、294億、178億、73億，分別占比34%、33%、20%、和8%。北京、上海作為內地大宗交易市場風向標，今年以來交易率先反彈，成交額分別較去年下半年上漲22%和19%。北京更是連續(xù)超越上海成為成交額最高的城市。
數據來源：戴德梁行
買家類型方面，在上半年的大宗交易中，投資型買家成交金額約582億元，占比提升至66%。筆者認為，疫情對投資型買家并未造成實質性影響，相反，疫情倒逼部分內外資企業(yè)出售北京、上海等核心城市的優(yōu)質物業(yè)，給了投資型買家更好的選擇和議價機會。外資投資的首選城市仍然為上海，今年上半年上海外資投資總額約111億元，占上海總交易額約38%，占全國外資投資額約52%。上半年廣州由于領展購入太陽新天地商業(yè)項目，外資占比提升至48%。
數據來源：戴德梁行
從物業(yè)類型來看，辦公/研發(fā)辦公仍然占據最大市場份額，但占比延續(xù)下滑走勢，從2020年的62%降至今年上半年的52%，其中上海寫字樓成交額環(huán)比的大幅減少在一定程度上拉低了全國辦公物業(yè)的成交總額。盡管如此，北京的SK大廈以超90億總價刷新疫情后國內大宗交易市場成交記錄。寫字樓仍然是高總價商業(yè)物業(yè)的領跑者。
商業(yè)方面，上半年成交占比約為11%，與去年持平，其中，上海七寶萬科廣場和廣州太陽新天地兩個項目合計成交額約60億，占全部商業(yè)成交額的62%，也就是說其他成交的商業(yè)項目多為小型商業(yè)裙樓。其他物業(yè)類型方面，物流倉儲、數據中心持續(xù)受到熱捧，凱德36.6億收購民航數據中心刷新上海數據中心成交總價新高。
數據來源：戴德梁行
58同城、安居客商業(yè)地產在線搜索數據顯示，2021年一、二季度三十城寫字樓在線租賃活躍度指數持續(xù)向好，二季度該指數達到120.8，環(huán)比提升4%，同比提升6%，表明三十個重點城市寫字樓找房熱度高，商務氛圍活躍。與此同時，三十城寫字樓在線掛牌租金指數連續(xù)提升二個季度，截止二季度該指數為94.6，尚未恢復至疫情前水平。這反映出寫字樓租賃市場仍舊延續(xù)“以價換量”策略，市場需求企穩(wěn)向好。
數據來源： 58安居客房產研究院
數據來源： 58安居客房產研究院
商鋪方面，數據顯示疫情發(fā)生后，三十城商鋪在線掛牌租金指數在連續(xù)五個季度下降以后，終于在今年2季度環(huán)比由負轉正，達到91.2，盡管仍和疫情前有一定差距，但趨勢向好。今年一、二季度的三十城商鋪在線租賃活躍指數分別為78.6和102.6，兩個季度的環(huán)比和同比均為正增長，表示商戶租賃意向積極，鑒于商鋪租金和疫情相比仍有較大優(yōu)惠幅度，商鋪的租賃活躍度有望繼續(xù)抬升。
數據來源： 58安居客房產研究院
數據來源： 58安居客房產研究院
商業(yè)地產的需求持續(xù)向好，但租金仍在試探中緩慢回升，這給了投資人非常好的窗口期，一方面投資議價空間仍然較大，另一方面需求回升使得交易后的預期收入更有保障。同時，公募REITs的成功發(fā)行，提升了相關商業(yè)地產的市場流動性，也使得投資者對長租公寓、商辦類資產納入公募REITs抱有較大期待，預計下半年商業(yè)地產大宗交易市場繼續(xù)回暖，成交量、額有望在北京、上海的帶動下持續(xù)提升。
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