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世邦魏理仕剛剛發(fā)布了亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)聚焦，預(yù)計(jì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2021年下半年繼續(xù)復(fù)蘇，投資活動(dòng)顯著增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2022年零售租金將趨于穩(wěn)定隨著辦公空間需求逐漸恢復(fù)。

Covid-19 的新變種在許多市場(chǎng)采取新的限制措施，將繼續(xù)成為影響未來(lái) 12 個(gè)月亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)亞洲新興經(jīng)濟(jì)體的影響。

世邦魏理仕仍然認(rèn)為，工業(yè)、辦公和零售房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇將是2022年發(fā)展的墊腳石。預(yù)計(jì)2021年商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓投資價(jià)值將增長(zhǎng)15-20%，高于年初的預(yù)測(cè)。

“我們預(yù)計(jì)亞太國(guó)家政府將維持寬松的貨幣政策，以支持處于脆弱復(fù)蘇階段的經(jīng)濟(jì)體。總體而言，環(huán)保的利率低將繼續(xù)推進(jìn)累積房地產(chǎn)生產(chǎn)性資產(chǎn)的持續(xù)投資，我們?cè)诳吹揭粋€(gè)趨勢(shì)量投資的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了租賃業(yè)務(wù)“。世邦魏理仕亞太區(qū)投資者思想領(lǐng)導(dǎo)力全球主管兼研究主管 Henry Chin 博士說(shuō)。

寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)逐漸好轉(zhuǎn)

2021 年，隨著租賃需求從上一年的低點(diǎn)回升，寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)逐漸改善。在北亞市場(chǎng)強(qiáng)勁表現(xiàn)的推動(dòng)下，吸收率在 2021 年上半年增長(zhǎng)了約 20%。全年租金需求預(yù)計(jì)將比去年同期增長(zhǎng) 10-15%，高于年初預(yù)測(cè)的 5%。新加坡、臺(tái)北和首爾等仍保持積極表現(xiàn)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，2023 年甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將增長(zhǎng)至大流行前水平。

在越南市場(chǎng)，租賃需求也錄得積極信號(hào)，2021 年前六個(gè)月胡志明市和河內(nèi)吸收的面積接近大流行前的水平。與 2020 年的負(fù)吸收率相比，這被視為顯著改善。然而，預(yù)計(jì) 2021 年最后六個(gè)月的市場(chǎng)將面臨許多挑戰(zhàn)，因?yàn)樵侥先栽诶^續(xù)采取嚴(yán)格措施控制疾病，導(dǎo)致下半年租金上漲的可能性預(yù)計(jì)非常有限。

一些大租戶可能不得不推遲對(duì)租賃的長(zhǎng)期決定，直到恢復(fù)正常辦公室的可能性更加明確。在今年余下的時(shí)間里，亞太地區(qū)的寫(xiě)字樓租戶將繼續(xù)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)轭A(yù)計(jì)今年剩余月份將有 60% 的新增供應(yīng)量投入運(yùn)營(yíng)。

“寫(xiě)字樓租戶應(yīng)利用當(dāng)前的租賃市場(chǎng)狀況重新協(xié)商租約，或考慮將寫(xiě)字樓搬到更優(yōu)質(zhì)的選擇，同時(shí)能夠獲得租約。租約條款更靈活；將可持續(xù)性和健康因素納入工作場(chǎng)所，或?yàn)榫C合工作場(chǎng)所制定和實(shí)施明確的指導(dǎo)方針，”世邦魏理仕亞太區(qū)智能數(shù)據(jù)管理租賃運(yùn)營(yíng)研究主管 Ada Choi 女士說(shuō)。

“對(duì)于寫(xiě)字樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，這是他們需要通過(guò)提供有吸引力的條款來(lái)吸引優(yōu)質(zhì)租戶來(lái)優(yōu)先確保入住率的時(shí)候。定期進(jìn)行投資組合審查和物業(yè)升級(jí)以應(yīng)對(duì)最新的市場(chǎng)趨勢(shì)，可以幫助房東實(shí)現(xiàn)預(yù)期的中期內(nèi)租金增長(zhǎng)，”Ada Choi 說(shuō)。

零售銷售再次企穩(wěn)

2021年上半年，亞太地區(qū)大部分市場(chǎng)零售額趨于穩(wěn)定，甚至達(dá)到或超過(guò)疫情前水平，中國(guó)消費(fèi)呈上升趨勢(shì)。 ，受疫情影響。這些零售部門(mén)的強(qiáng)勁表現(xiàn)推動(dòng)了租賃需求并將決策轉(zhuǎn)移到質(zhì)量更好的租賃地點(diǎn)。

預(yù)計(jì)到2022年，該地區(qū)的租金將趨于穩(wěn)定，服務(wù)日常必需品的商業(yè)中心的租金具有更強(qiáng)的彈性。

在越南，雖然零售額在 2021 年第一季度有所回升，但除必需品外，大多數(shù)零售品類在年中的銷售增長(zhǎng)出現(xiàn)下滑，因?yàn)樵侥显趦蓚€(gè)省市都經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的社會(huì)疏離。南方和北方。面對(duì)這種情況，不少零售商紛紛轉(zhuǎn)向線上銷售渠道。預(yù)計(jì)這種方法將成為新的零售業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，隨著我們逐步克服大流行，購(gòu)物中心和零售商都將接受該標(biāo)準(zhǔn)。

物流有很多積極信號(hào)

電子商務(wù)的強(qiáng)勁發(fā)展和對(duì)促進(jìn)復(fù)蘇的重視幫助亞太地區(qū)的物流市場(chǎng)在 2021 年上半年取得積極進(jìn)展。同期，3PL和電商平臺(tái)的擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁，亞洲吸納率高達(dá)3560萬(wàn)平方米，創(chuàng)下上半年全球最高記錄。

今年前6個(gè)月，亞太地區(qū)物流地產(chǎn)租金錄得正值，較去年年底增長(zhǎng)1.6%。據(jù)此，世邦魏理仕將其在北京、新加坡、墨爾本、香港特別行政區(qū)等市場(chǎng)的租金預(yù)測(cè)上調(diào)至更高水平。在越南南部，租金價(jià)格有望強(qiáng)勁復(fù)蘇。對(duì)于越南北部地區(qū)，雖然大多數(shù)投資者和租戶的情緒相當(dāng)樂(lè)觀，但未來(lái)兩年的大量供應(yīng)將使業(yè)主可能會(huì)優(yōu)先考慮在此期間之前的租金增長(zhǎng)預(yù)期。

商業(yè)地產(chǎn)投資顯著增長(zhǎng)

商業(yè)地產(chǎn)投資在2021年上半年，2020年靜默期后顯著的增長(zhǎng)，作為活躍的資本部署的結(jié)果，從投資者的成交價(jià)格，在此期間投資預(yù)計(jì)達(dá)到6800十億美元，相當(dāng)于總數(shù)的63％ 2020年全年交易額，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、主權(quán)財(cái)富基金、REIT等機(jī)構(gòu)投資單位。盡管 Covid-19 變化復(fù)雜，但預(yù)計(jì)全年投資交易額將增長(zhǎng) 15-20%，超過(guò)年初預(yù)測(cè)的 5-10%。

對(duì)于越南市場(chǎng)而言，2021 年前六個(gè)月對(duì)于工業(yè)和物流行業(yè)的投資者和房地產(chǎn)業(yè)主來(lái)說(shuō)將是激動(dòng)人心的時(shí)期，在此期間記錄了大量交易。物流、商業(yè)和住宅項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)將繼續(xù)受到高度關(guān)注，而其他類型的投資物業(yè)，如寫(xiě)字樓和優(yōu)質(zhì)酒店可能會(huì)被獵殺。歡迎在越南復(fù)蘇的道路上回來(lái)。

“當(dāng)貼現(xiàn)資產(chǎn)由于投資活動(dòng)增加而變得稀缺時(shí)，尋求預(yù)算的投資者可能會(huì)不高興?！半S著寫(xiě)字樓租賃需求持續(xù)改善，租金預(yù)計(jì)將在 2022 年保持穩(wěn)定，并在 2023 年再次開(kāi)始增長(zhǎng)，此時(shí)投資者可以考慮投資機(jī)會(huì)。不受寫(xiě)字樓、零售和酒店物業(yè)的周期性影響，”Chin 博士說(shuō)。

”寫(xiě)字樓的收益率可以維持在較低水平，因此，投資者可以考慮在首爾和新加坡等市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下增加價(jià)值的投資機(jī)會(huì)。對(duì)于零售市場(chǎng)而言，社區(qū)零售和目的地物業(yè)將是有吸引力的機(jī)會(huì)。此外，越來(lái)越多的資本投向酒店及度假村市場(chǎng)，尤其是在國(guó)內(nèi)游客眾多的國(guó)家。在物流領(lǐng)域，低利率將促進(jìn)投資和發(fā)展，作為增加預(yù)期利潤(rùn)的有吸引力的渠道，“Chin博士補(bǔ)充道。